Xây nhà trọ với số vốn 0 đồng

Từng là một nhà đầu tư kì cựu với kinh nghiệm hơn 10 năm trong lĩnh vực đầu tư nhà trọ cho thuê, tư vấn cho thuê, anh Lê Quốc Kiên (Tp. HCM) đã chia sẻ cách làm của một nhà đầu tư khi xây nhà trọ cho thuê với vốn 0 đồng.

Năm 2004, gia đình anh Kiên có căn nhà cấp 4 tại Q.10, Tp. HCM. Gia đình quyết định lên lầu để xây nhà trọ cho thuê (tầng trệt để ở). 

Anh Kiên cho biết, lúc đó tiền xây nhà gia đình có khoảng 400 triệu đồng, (vốn tự có 100 triệu), đi vay hết 300 triệu. 

Theo tính toán, 1 phòng trọ cho thuê thời điểm đó là 800 ngàn đồng, với 6 phòng trọ thì thu hàng tháng được 4,8 triệu đồng, một năm thu về gần 60 triệu.

Trừ khoản lãi vay ngân hàng thì hàng năm gia đình anh tích lũy được 25 triệu đồng. Sau 9 năm (năm 2013) gia đình anh Kiên thu lại căn nhà sau khi trả hết nợ ngân hàng.

"Thời điểm đó, nhà tôi vay 300 triệu với lãi suất khoảng 10% đến 11%/năm, kỳ hạn vay 15 năm và có thể trả thêm tiền gốc hàng tháng vào trước mà không bị phạt. Số tiền "gốc lãi" phải trả ngân hàng tháng cao nhất khoảng 4,4 triệu và giảm dần từ từ đến tháng thấp nhất còn khoảng 1,7 - 1,8 triệu do "lãi phải trả" giảm dần theo số tiền gốc đã trả dần cho ngân hàng hàng tháng.

Để có tiền trả ngân hàng, gia đình tôi phải sống tóm gọn lại ở tầng trệt và một phòng lầu 1, cho thuê cả 6 phòng còn lại để lấy 4,8 triệu (nếu đầy phòng). Lâu lâu gặp tháng ế, trống 1-2 phòng thì chỉ thu được 3,2 - 4 triệu đồng, cả nhà cùng cố gắng bóp mồm bóp miệng một tí, lấy tiền từ đi làm của ba mẹ bù qua.

Nhưng may mắn, mỗi năm chỉ bị từ 1-2 tháng vào hè và Tết khi sinh viên về quê. Suốt 7 năm trời như vậy, "phòng" của tôi chính là chiếc ghế salon ở phòng khách, phải ngủ cong như tôm trên chiếc ghế 1,6m trong khi mình dài tới 1,78m. Còn em gái tôi phải ở chung phòng với bố mẹ đến hết năm cấp 3", anh Kiên chia sẻ lại quãng thời gian đó.

Có một điều anh Kiên không ngờ đến, đó chính là việc trượt giá của đồng tiền làm giá cho thuê phòng tăng lên nhanh, trong khi tiền vay xây nhà ban đầu không đổi.

Các ngôi nhà mà anh Kiên đang cho thuê.

Ví dụ dễ hình dung về sự trượt giá của đồng tiền:

Số tiền làm nhà hơn 400 triệu vào 2004 tương đương với số tiền 1,5 tỷ để làm nhà thời điểm hiện tại.

Trong khi chi phí xây dựng vẫn là 400.000.000 như ban đầu, thì giá cho thuê đã tăng từ 800.000 phòng lên 3,5 triệu một phòng.

Tiền cho thuê tăng lên, tiền trả ngân hàng lại giảm dần nhờ trả bớt nợ gốc từ từ, nên tiền cho thuê nhà từ năm thứ 3 trở đi về sau gần như không phải bù vào nữa, thậm chí cứ 3-4 năm gia đình anh Kiên lại có thể lấy lại 1 phòng để thêm không gian sinh hoạt mà vẫn dư tiền đóng ngân hàng.

Hình thức cải tạo nhà - cho thuê có những thách thức khác nhau

Theo anh Quốc Kiên việc "cải tạo nhà - cho thuê" như anh đang áp dụng sẽ có 2 dạng cơ bản. Mỗi mô hình sẽ có những thách thức khác nhau.

1. Dạng "Thuê nguyên căn nhà cũ - Cải tạo lại - Cho thuê lẻ"

Đây là mô hình nhiều người làm nhất nhờ có ưu điểm ít vốn nhất trong các mô hình, nếu làm tốt thì tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư cao nhất (30% - trên 100%/năm). Tuy nhiên, đây cũng là mô hình mà ranh giới lời - lỗ rất gần nhau.

Ví dụ:

Căn nhà có 10 phòng, đầu tư vào 200 triệu, cho thuê đầy phòng có thể có lợi nhuận 15 triệu/tháng vào khoảng 90%/năm, nhưng trống 2 phòng là hòa vốn, 3 phòng là lỗ.

Bên cạnh đó, đòi hỏi bạn phải có tư duy, kỹ năng cải tạo sửa chữa nhà tốt hơn chủ nhà, và khả năng cho thuê giá cao hơn người chủ nhà vì nếu bạn không giỏi hơn họ thì họ đã tự làm được rồi.

Một điểm quan trọng nữa mà nhiều người làm mô hình này thất bại chính là việc không tính đến "khấu hao chi phí đầu tư ban đầu", vì chi phí phần cứng bỏ vào sửa chữa cải tạo nhà người ta thì không lấy lại được, phần thiết bị nội thất bỏ thêm vào sau thời gian thuê cũng hư hỏng kha khá.

2. Dạng "Chủ nhà tự xây dựng/cải tạo - tự cho thuê"

Dạng nhà này anh Quốc Kiên đã làm hồi 2004. Dạng này có ưu điểm là chủ nhà có thể tự quản lý kiểm soát căn nhà của mình, không phải lệ thuộc hợp đồng thuê và nếu làm tốt sẽ có thu nhập tốt hơn 20%-40% so với cho thuê nguyên căn.

Tuy nhiên, chủ nhà phải tự bỏ vốn đầu tư ban đầu để xây dựng/cải tạo và phải tự "bỏ công làm lời" để xử lý các vấn đề: Kiếm khách thuê - Quản lý khách thuê - Bảo trì sửa chữa - Chăm sóc khách thuê - Chịu Rủi ro khi trống phòng.

Nếu chủ nhà làm không tốt sẽ vừa tốn tiền đầu tư, vừa mất thời gian, mà thu nhập nhiều khi ít hơn cho thuê nguyên căn.

Rõ ràng, muốn kiếm nhiều tiền hơn thì phải bỏ vốn hoặc bỏ công sức ra làm (hoặc bỏ cả 2), không thể có công thức "vừa không phải làm gì - vừa kiếm được nhiều tiền hơn".

Dạng "xây dãy phòng trọ cấp 4 - cho thuê lẻ" thực tế là việc giữ đất trong khi chờ tăng giá hoặc sử dụng cho mục đích khác. Dạng này không những không làm phát triển kiến trúc khu vực, mà còn tạo ra các khu phức tạp về an ninh trật tự, cháy nổ cũng toàn các khu này mà ra. Bên cạnh đó, do xây kiểu tạm bợ nên kết cấu cũng cực kỳ tệ hại, chỉ khai thác được 10-15 năm là gần như xuống cấp phải đập bỏ hết, chưa kể trong quá trình khai thác cũng phải sửa chữa bảo trì liên tục.

Những lưu ý khi kinh doanh loại hình này

Với mô hình "Thuê nguyên căn nhà cũ - cải tạo lại - cho thuê lẻ", các bạn thường phải cho thuê mức giá 5 - 8 triệu đồng (nếu cho thuê dài ngày) và 8 - 12 triệu đồng (nếu cho thuê ngắn ngày).

Phân khúc 8 - 12 triệu đồng gần như "chết đẹp" trong mùa dịch vì không có khách nước ngoài du lịch qua Việt Nam, trong khi người nước ngoài qua Việt Nam làm việc cũng hạn chế.

Phân khúc 5 - 8 triệu đồng phần lớn đã phải giảm giá từ 10% - 15% so với trước dịch và tỷ lệ lấp đầy cũng sụt giảm từ 80% - 95% xuống 50% - 90%, do đó cũng chỉ còn rất ít các bạn thật sự giỏi vẫn ổn và trụ lại được.

Thực tế, trước khi dịch bệnh xảy ra, mô hình "thuê nguyên căn nhà cũ - cải tạo lại - cho thuê lẻ" đã không còn "dễ ăn" như thời 2013 - 2018. Nguyên nhân là do:

1. Lượng khách phân khúc này khá giới hạn.

2. Phân khúc 8 - 12 triệu đồng đụng "chan chán" với căn hộ chung cư đúng nghĩa.

3. Quá nhiều bạn "mới học vài khóa, chưa từng làm qua" tưởng dễ nhảy vào làm, giành giật thuê nhà bằng mọi giá và tự đẩy giá thuê nguyên căn lên. Đến khi làm không nổi thì lại kiếm các bạn non kinh nghiệm khác sang lại, hoặc nếu phải trả nhà thì chủ nhà lấy luôn giá thuê của các bạn cho thuê tiếp.

4. Chủ nhà nhìn thấy giá cho thuê lẻ các bạn có thể làm cao quá nên cũng cho thuê nguyên căn cao theo, mà không hiểu giá cho thuê càng cao thì tỷ lệ lấp đầy càng thấp (ví dụ doanh thu 80 triệu với tỷ lệ lấp đầy 95% cũng chỉ thấp hơn 8 triệu so với doanh thu 120 triệu với tỷ lệ lấp đầy 70%).

Với mô hình "chủ nhà tự xây dựng/cải tạo - tự cho thuê", do ít kinh nghiệm và phải tự bỏ công làm lời, chủ nhà chỉ thường cho thuê giá 2 - 4,5 triệu đồng (tùy khu vực). Do là phân khúc giá phù hợp nhất cho nhu cầu ở của đại đa số dân nhập cư, trong mùa dịch chỉ bị ảnh hưởng không đáng kể: Giá cho thuê gần như giữ nguyên hoặc chỉ giảm 10% - 15% trong những tháng cao điểm cách ly, tỷ lệ lấp đầy cũng chỉ sụt giảm nhẹ từ 80% - 100% xuống còn 70% - 95%.

Một điểm khác biệt lớn so với các bạn đi "thuê nhà nguyên căn - cho thuê lẻ" chính là tính sở hữu, vì dù làm gì thì đây cũng mãi là căn nhà của mình, còn các bạn đi thuê lại khi kết thúc hợp đồng thuê phải bỏ lại hết phần cứng của căn nhà.

Bên cạnh đó, việc trượt giá của đồng tiền làm giá cho thuê phòng tăng thêm, trong khi tiền đầu tư ban đầu không đổi cũng là điểm đáng cân nhắc.

Bài viết được ghi lại theo lời của nhân vật.

Hồng Nhung