Việc mua nhà rồi thế chấp ngân hàng để có được khoản vay là khá phổ biến hiện nay. Nếu sau một khoảng thời gian quy định, bên thế chấp không thể chi trả được khoản vay và lãi thì sau khi hết hạn hợp đồng tín dụng thì có thể bán tài sản thế chấp với sự chấp nhận đồng thuận của ngân hàng. Việc mua lại những ngôi nhà thế chấp này cũng có khá nhiều rủi ro cần lưu ý. 

Nhà thế chấp ngân hàng có được bán/cho thuê

Mua nhà thế chấp của ngân hàng bạn sẽ bị hạn chế quyền hạn như quyền chuyển nhượng nhà đất, thay thế, trao đổi và tặng cho. 

Cụ thể, bên thế chấp sẽ không thể bán được tài sản thế chấp nếu không có sự đồng ý của ngân hàng.

Tuy nhiên vẫn có thể cho thuê nhà đã thế chấp ngân hàng nếu có thông báo cho ngân hàng về việc này đồng thời báo cho bên thuê về việc ngôi nhà đang trong tình trạng thế chấp.

Ngân hàng sẽ không cản trở việc cho thuê ngôi nhà nhưng khi bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ thì ngân hàng có quyền yêu cầu giao ngôi nhà để xử lý.

Có nên mua nhà thế chấp ngân hàng

Những ngôi nhà đang thế chấp ngân hàng thường sở hữu mức giá rẻ lại nằm ở vị trí đẹp. Đặc biệt, nếu mua những ngôi nhà thế chấp bạn chắc chắn yên tâm ngôi nhà sẽ không nằm trong quy hoạch hoặc vướng vấn đề pháp lý tranh chấp vì ngân hàng đã kiểm tra kỹ lương vấn đế này. Đây là những điểm thu hút người tiêu dùng quan tâm. 

Tuy nhiên, mua nhà thế chấp cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro đối với người mua. Như nhà ở thế chấp sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật do bên vay không trả được nợ và lãi của ngân hàng. Khi mua cũng không biết rõ thông tin ngôi nhà vì các giấy tờ bản chính đều được giữ tại ngân hàng. Phần thủ tục sang tên chuyển nhượng cũng mất nhiều thời gian hơn vì cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng.

Đặc biệt, nếu trong quá trình đàm phán, bạn nhận ra một vài dấu hiệu không tốt thì nên cân nhắc không thực hiện giao dịch mua bán dù ngôi nhà đó có nhiều điều kiện hấp dẫn để tránh vướng phải rủi ro về pháp lý và tài chính cá nhân.

Kinh nghiệm mua nhà đang thế chấp ngân hàng

Kinh nghiệm khi mua nhà đang thế chấp là bạn nên làm việc trực tiếp với ngân hàng và không cần tới bên bán nhà đất. Bởi bên thế chấp nhà không có quyền hạn. Khoản tiền mua nhà đất cũng cần bằng hoặc lớn hơn khoản nợ cộng lãi tại ngân hàng.

Người mua cũng nên yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ pháp lý, giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận việc bán nhà thế chấp. Trong phần giấy tờ cần kiểm tra kỹ người đứng tên. Ngôi nhà đó đứng tên cả vợ chồng hay đồng sở hữu nhiều người để kiểm tra độ phức tạp tránh xảy ra tranh chấp. Hơn nữa, cần yêu cầu bản photo sổ đỏ từ bên bán và mang tới cơ quan cấp giấy chứng nhận để xác thực.

Nếu ngân hàng đồng ý để bên thế chấp bán nhà đất thì bạn ký hợp đồng đặt cọc mua nhà thế chấp ngân hàng với bên bán để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Đồng thời thỏa thuận với ngân hàng và bên bán xóa đăng ký thế chấp và giữ các giấy tờ liên quan đến giao dịch để đối chiếu sau này.

Mỗi ngân hàng có thủ tục bán nhà thế chấp khác nhau, vì vậy để đảm bảo mọi chuyện diễn ra thuận lợi hơn bạn có thể tìm tư vấn từ luật sư để hạn chế rủi ro, hoặc liên hệ ngân hàng để hỏi rõ hay thẩm định thủ tục để có phương án phù hợp nhất.

Thủ tục mua nhà thế chấp ngân hàng

Bước 1:

Tiến hành ký cam kết 3 bên gồm bên mua nhà, bên bán nhà và ngân hàng về việc thanh toán tiền mua nhà giữa hai bên mua bán và bên bán nhà thanh toán khoản nợ vay với ngân hàng. Cam kết cần có chữ ký 3 bên và công chứng.

Nếu số tiền mua nhà lớn hơn số tiền nợ ngân hàng, bên mua thanh toán khoản tiền bằng số tiền gốc và lãi vào tài khoản ngân hàng để thanh toán khoản nợ cho bên bán. Ngân hàng tiến hành giải chấp nhà và đưa sổ cho bên bán. Số tiền còn lại bên bán và bên mua sẽ thỏa thuận thanh toán hoàn thiện.

Bước 2: 

Bên mua và bán ra văn phòng công chứng làm hợp đồng mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng.

Hai bên cầm theo chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận độc thân hoặc đăng ký kết hôn.

Bước 3:

Nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có nhà đất.

Bước 4:

Làm thủ tục sang tên ở Văn phòng đăng ký đất đai.

NuNu